土地活用で成功する最大の秘訣は、建物を建設する前に、入居者と賃貸借契約（しかもできるだけ長期間）を締結することです。
つまり入居者を決めてから建築することが重要です。
TENPO beでは、ロードサイド店舗に賃貸借契約する土地活用をおすすめしています。
しかし、店舗に不向きな（幹線道路に面していない）土地はどのように活用すればいいのでしょうか？
そのような土地には、サービス付き高齢者向け住宅をご検討ください。
当社のコンサルティング費、仲介手数料は、以下の通りです。
（金額は全て成約時報酬です。調査や提案、コンサルティングのみの場合、
一切費用は発生しません。まずはお気軽にご相談ください。）
コンサルティング料 建築費の3％（請負契約締結時）
物件によっては、他社と共同コンサルティングを行う場合があります。
その場合も、合計金額が提示の金額となります。
仲介手数料 家賃の1ヶ月分（建物賃貸借契約締結時）
【登録基準】（※有料老人ホームも登録可）
＜＜ハード＞＞
・床面積は原則25m²以上 ・構造・設備が一定の基準を満たすこと
・バリアフリー（廊下幅、段差解消、手すり設置）
＜＜サービス＞＞
・サービスを提供すること（少なくとも安否確認・生活相談サービスを提供）
・［サービスの例：食事の提供、清掃・洗濯等の家事援助等］
＜＜契約内容＞＞
・長期入院を理由に事業者から一方的に解約できないこととしているなど、居住の安定が図られた契約であること
・敷金、家賃、サービス対価以外の金銭を徴収しないこと
・前払金に関して入居者保護が図られていること（初期償却の制限、工事完了前の受領禁止、保全措置・返還ルールの明示の義務付け）
登録事業者の義務
・契約締結前に、サービス内容や費用について書面を交付して説明すること
・登録事項の情報開示
・誤解を招くような広告の禁止
・契約に従ってサービスを提供すること
行政による指導監督
・報告徴収、事務所や登録住宅への立入検査
・業務に関する是正指示
・指示違反、登録基準不適合の場合の登録取消し
サービス付き高齢者向け住宅について、H25.3.31まで以下の特例を適用
- 所得税・法人税
- ５年間割増償却４０％（耐用年数３５年未満２８％）
床面積要件： ２５m²／戸（専用部分のみ）
戸数要件： １０戸以上
- 固定資産税
- ５年間税額を２／３軽減
床面積要件： ３０m²／戸（共用部分含む） 戸数要件： ５戸以上
補助受給要件：国又は地方公共団体からサービス付き高齢者向け住宅に対する建設費補助を受けていること
- 不動産取得税
- 家屋課税標準から１２００万円控除／戸
土地家屋の床面積の２倍にあたる土地面積相当分の価額等を減額
床面積要件： ３０m²／戸（共用部分含む） 戸数要件： ５戸以上
補助受給要件：国又は地方公共団体からサービス付き高齢者向け住宅に対する建設費補助を受けていること
- 【固定資産税・不動産取得税の減税例】
- ＜＜モデルケース＞＞
・戸数３０戸（戸当たり３０m²）
・敷地面積：８００m²
・戸当たり建設費：９００万円
・土地取得額：１億円特例なし 特例あり 本措置による減税額 固定資産税（年間） ２２７万円 ７６万円 １５１万円 不動産取得税（家屋） ４８６万円 ０万円 ４８６万円 不動産取得税（土地） ９０万円 ０万円 ９０万円 合計（初年度） ８０３万円 ７６万円 ７２７万円 合計（５年間） １５８５万円 ３４４万円 １２４１万円
平成23年度、高齢者住まいの改正法が4月28日に公布
平成23年5月30日～ 応募申請書の提出期間（1月末までを予定）
